מה צריך לדעת לפני שיפוץ בלונדון - המדריך המעשי

מה צריך לדעת לפני שיפוץ בלונדון? בעיקר את זה: ההכנה היא לא בזבוז זמן. ההכנה היא הפרויקט. מי שמדלג עליה, או עושה אותה בחצי לב, מפסיד חודשים בהמשך - ובלונדון חודשים עולים כסף רציני.

בעשרים השנים שלי פה ראיתי את זה שוב ושוב. משפחות ישראליות שקנו דירה, רצו ישר לשיפוץ, ואז נתקעו. כי לא היה סקר מבנה. כי לא בדקו את ה- lease. כי לא ידעו שצריך party wall agreement. כי חשבו ש- planning permission זה הכל - ולא ידעו שיש מערכת נפרדת שנקראת building regulations. כל אחת מהטעויות האלה? שלושה חודשים עיכוב. לפחות.

ואם המשפחה מתכננת להגיע באוגוסט ולהיכנס לדירה מוכנה - אין מרווח לטעויות. שלב ההכנה בלונדון לוקח 3-6 חודשים, ולפעמים יותר. מי שמתחיל בינואר יספיק, בתרחיש אופטימי, להיכנס לדירה מוכנה באוגוסט. מי שמתחיל במרץ - לא.

קניתם דירה וצריכים לדעת מה לסדר מיד? התחילו שם. המאמר הזה עוסק בשלב שאחרי - מה צריך להיות מוכן לפני שמתחילים שיפוץ.

מי האנשים שאתם צריכים - ובאיזה סדר

היקף השיפוץ קובע אילו אנשי מקצוע צריך למנות ובאיזה שלב. כדאי להרכיב את צוות התכנון לפני שפונים לקבלנים, כדי שיהיה ברור על מה מבקשים הצעת מחיר.

אדריכל (architect) - הוא הראשון. אם יש שינוי במבנה, הרחבה, או כל דבר שדורש planning permission או building regulations, אתם צריכים אדריכל שיכין תוכניות. בלי תוכניות אין הצעות מחיר אמיתיות, אין הגשה ל- building control, אין כלום. חפשו אדריכל שרשום ב- RIBA או ARB ויש לו ניסיון עם נכסים דומים לשלכם. דירה ויקטוריאנית ב- Hampstead זה לא אותו דבר כמו mansion flat מודרני ב- Marylebone.

מעצבת פנים - ברגע שהתוכניות המבניות ברורות, מעצבת הפנים מתחילה לעבוד על חומרים, גימורים, מטבח, חדרי אמבטיה, תאורה. היא צריכה לעבוד במקביל לאדריכל, לא אחריו - כי הבחירות שלה משפיעות על המפרט הטכני. אם המשפחה מגיעה עם ילדים לשלושה שבועות באוגוסט, העיצוב צריך לעבוד גם לזוג וגם לארבעה ילדים - וזה משפיע על תכנון החדרים, המטבח, ואחסון.

מהנדס קונסטרוקציה (structural engineer) - אם מורידים קיר נושא או עושים כל שינוי מבני - המהנדס חייב לאשר. הוא מכין חישובים שנדרשים ל- building regulations. בלי חישובים של מהנדס, building control לא יאשר את העבודה. בדירות ויקטוריאניות הקירות לא תמיד נושאים מה שחושבים. מהנדס טוב חוסך מפתעות באמצע עבודה.

quantity surveyor - לא חובה בכל פרויקט, אבל בשיפוצים מעל £150,000 הוא שווה את ההשקעה. הוא מכין BOQ מפורט (bill of quantities) ובודק שהצעות המחיר של הקבלנים סבירות. כשאתם 3,500 קילומטר מהדירה, מנהלים שיפוץ מרחוק, מישהו שמגן על הכסף שלכם הוא לא מותרות.

principal designer (CDM) - בפרויקט עם יותר מקבלן אחד צריך להסדיר את ניהול הבטיחות בשלב התכנון. בהמשך מפורטת חלוקת התפקידים בפרויקט ביתי.

הסדר חשוב. אדריכל ראשון, מעצבת פנים ומהנדס במקביל, ואז קבלן. לא הפוך. אתם יכולים לבנות את הצוות בעצמכם, או שמישהי שמכירה את כל השחקנים בונה אותו בשבילכם.

הצעות מחיר - מה צריך להיות מוכן לפני שמבקשים

ביקור בדירה ובקשה של "תגיד כמה" לא מספיקים להצעת מחיר מפורטת. הקבלן צריך תוכניות ומפרט שמגדירים את העבודה, וגם לכם יהיה קל יותר להשוות בין ההצעות כשהן מבוססות על אותם מסמכים.

מה צריך להיות מוכן:

• תוכניות אדריכליות - הרישומים של האדריכל שמראים מה בדיוק משתנה
• מפרט טכני (specification) - רשימה מפורטת של חומרים, גימורים, סוגי אריחים, סוג המטבח. ככל שהמפרט מדויק יותר, ההצעה מדויקת יותר
• schedule of works - פירוט של כל העבודות לפי שלבים: פירוק, שלד, חשמל, אינסטלציה, גמר. זה מה שמאפשר לקבלן לתת quotation ולא רק estimate
• חישובי מהנדס - אם יש עבודה מבנית

בלי המסמכים האלה, תקבלו estimate - אומדן גס שיכול להשתנות ב-30% ויותר. עם המסמכים, תקבלו quotation - מחיר קבוע ומחייב. ההבדל הוא עשרות אלפי פאונד.

גם זמינות הקבלן משפיעה על התכנון: קבלנים טובים בלונדון יכולים להיות תפוסים שלושה עד שישה חודשים קדימה. אם אתם רוצים שלושה קבלנים שיגישו הצעות - ותמיד כדאי לקבל לפחות שלוש - תתחילו את התהליך הרבה יותר מוקדם ממה שאתם חושבים שצריך. המסמכים צריכים להיות מוכנים חודשים לפני שאתם רוצים שהעבודה תתחיל.

לקריאה נוספתקבלן שיפוצים בלונדון - איך מוצאים, איך עובדים מולם, ומה שעובד אחרת מישראלקבלן בלונדון זה לא קבלן בתל אביב. איך מוצאים אחד אמין, איך עובדים מולו, איך מנהלים את זה מרחוק, ומה לעשות כשהדברים משתבשים.

building regulations מול planning permission - שני דברים שונים

בשיפוץ בלונדון צריך לבדוק בנפרד את דרישות התכנון, את תקנות הבנייה ואת תנאי ה- lease. אישור במסלול אחד לא מחליף אישור שנדרש במסלול אחר.

planning permission - שואלת: מותר לכם לעשות את השינוי הזה? זה עניין של מראה חיצוני, התאמה לסביבה, שימוש בנכס. ה- council המקומי מחליט. לא כל שיפוץ דורש planning permission - שינויים פנימיים שלא משנים את מבנה הבניין בדרך כלל פטורים. אבל אם אתם משנים חזית, מוסיפים שטח, או שהנכס נמצא ב- conservation area - תצטרכו. ולוח הזמנים? 8 שבועות רשמית, 3-6 חודשים במציאות. הכל על planning permission בלונדון - כתבתי על זה לעומק במאמר נפרד.

building regulations - שואלות: השינוי הזה בטוח? building regulations עוסקות בבטיחות מבנית, בידוד, חשמל, אינסטלציה, נגישות, ואוורור. גם אם לא צריך planning permission - אם אתם מורידים קיר, מחליפים חלונות, משנים חשמל, מוסיפים חדר אמבטיה, או מחליפים קולטי חום - סביר מאוד שתצטרכו building regulations. הבדיקות נעשות בשלבים: building control inspector מגיע לאתר בנקודות מפתח - אחרי חפירות, אחרי שלד, אחרי בידוד, ובסוף. אם הוא מגיע ורואה שמשהו לא תואם - תתקנו ותזמנו אותו שוב. זה לוקח זמן, אבל בסוף מקבלים completion certificate, וזה מסמך שתצטרכו כשתבואו למכור את הנכס. ההגשה ל- building control נעשית דרך building notice (פשוט יותר, אישור תוך 48 שעות) או full plans application (לוקחת עד חמישה שבועות, אבל נותנת אישור מלא מראש).

Licence to Alter - בדירות leasehold, ורוב הדירות בלונדון הן leasehold, צריך גם אישור מבעל ה- freehold. שינוי מבני בלי Licence to Alter זו הפרה של ה- lease. התהליך לוקח שבועות עד חודשים, ולפעמים כולל דרישות שמוסיפות עלות - כמו שימוש בקבלנים מאושרים או שעות עבודה מוגבלות.

הנקודה הקריטית: שלוש מערכות נפרדות, שלושה לוחות זמנים שונים, שלוש הגשות שונות. אפשר להריץ חלק מהן במקביל - ומעצבת שמכירה את הסדר יודעת אילו שלבים אפשר לבצע במקביל ואילו חייבים להמתין. אבל אם תתעלמו מאחת מהן, תגלו את זה בדרך הקשה.

party wall - השכנים חלק מהתהליך

אם הדירה חולקת קיר עם דירה שכנה - וברוב הדירות בלונדון זה המצב - ואתם מתכננים לעבוד על הקיר הזה או לידו, אתם חייבים party wall agreement לפי חוק ה- Party Wall Act 1996.

בעבודות שחוק ה- Party Wall Act חל עליהן, שיחה עם השכן אינה מחליפה את התהליך הרשמי. צריך לשלוח הודעה רשמית לשכנים חודשיים לפני תחילת העבודה. אם הם מסכימים בכתב - נהדר, אפשר להמשיך. אם הם לא מגיבים תוך 14 יום, זה נחשב מחלוקת. ממנים party wall surveyor שבודק את הנכסים משני הצדדים ומכין party wall award - מסמך שמגדיר מה מותר לעשות ומה קורה אם נגרם נזק. אתם משלמים על הסרוייר שלהם גם - כן, גם אם הם אלה שמקשים.

עלויות: בקשו הצעת מחיר שמפרטת את שכר הסרויירים ואת העלות הכוללת של התהליך מול כל השכנים הרלוונטיים. פרויקטים עם עבודות מרתף יכולים להגיע ליותר מ-£12,000.

לוח זמנים: 6-8 שבועות בתרחיש פשוט, יותר אם יש סכסוך.

הנקודה: אל תשאירו את זה לדקה האחרונה. תתחילו את תהליך ה- party wall מיד אחרי שאישור ה- planning (אם צריך) מגיע. ושימו לב - גם אם אתם לא נוגעים בקיר עצמו, אם אתם חופרים מרתף או עושים עבודות יסוד בטווח שלושה מטרים מהקיר המשותף, ייתכן שתצטרכו party wall notice.

CDM - חלוקת האחריות בפרויקט ביתי

תקנות Construction (Design and Management) Regulations 2015 עוסקות בניהול הבריאות והבטיחות בעבודות בנייה. הן מבחינות בין לקוח מסחרי לבין לקוח ביתי שמבצע עבודה בביתו או בבית בן משפחה, מחוץ לפעילות עסקית.

לפי HSE, חובות הלקוח הביתי עוברות בדרך כלל לקבלן בפרויקט עם קבלן אחד, או ל- principal contractor בפרויקט עם יותר מקבלן אחד. אם הלקוח הביתי לא מינה principal contractor, הקבלן ששולט בעבודות הבנייה נושא בחובות הלקוח. אפשר להסכים בכתב ש- principal designer יישא בחובות האלה במקום הקבלן הראשי.

בפרויקט עם יותר מקבלן אחד צריך להסדיר גם את תפקיד ה- principal designer, שמנהל ומתאם את הבטיחות בשלב התכנון, וגם את תפקיד ה- principal contractor בשלב הבנייה. ודאו שבעלי התפקידים מתאימים לעבודה, שהאחריות ברורה ושההתקשרות מתועדת. אם העבודה נעשית כחלק מעסק, יש לבדוק את כללי הלקוח המסחרי בנפרד.

ביטוח בזמן שיפוץ - מה צריך ולמה

אל תניחו שהביטוח של הקבלן מכסה כל נזק. צריך לבדוק מה מכוסה בכל פוליסה ומי אחראי להסדיר את הכיסוי.

ביטוח הקבלן (contractor's all risks) מכסה את העבודה שלו - לא את המבנה הקיים שלכם. אם צינור מים נפרץ באמצע שיפוץ ומציף את הדירה של השכן מתחת - הביטוח של הקבלן מכסה את מה שהוא שבר. הנזק לדירת השכן ולמבנה הקיים? זה עליכם.

וזה לא מצב תיאורטי. נזקי מים הם הסיבה הנפוצה ביותר לתביעות ביטוח באתרי בנייה ביתיים בלונדון. צנרת ויקטוריאנית מזדקנת, עבודות פירוק חושפות בעיות שלא ידעתם עליהן, וכשאתם 3,500 קילומטר מהדירה - אתם לא יכולים לרוץ ולסגור את הברז הראשי.

מה אתם צריכים:

contract works insurance - מכסה את העבודות בתהליך. אם סערה, שריפה, או ונדליזם הורסים עבודה שכבר בוצעה - הפוליסה מכסה את עלות השחזור. היא גם מכסה חומרי בנייה שנמצאים באתר ונגנבו או ניזוקו. בפרויקט של £200,000 ומעלה, הפוליסה הזו עולה מאות בודדות של פאונד - ביחס לסיכון, זה כלום.

public liability - מכסה נזק לצד שלישי. השכן מתחת, עוברים ושבים, כל מי שנפגע מהעבודות שלכם. לקבלן אמור להיות ביטוח כזה, אבל ודאו שהוא בתוקף ושהכיסוי מספיק - בקשו לראות את הפוליסה לפני שהעבודה מתחילה.

building insurance - הביטוח הקיים על המבנה. חשוב: חייבים להודיע למבטח לפני שמתחילים שיפוץ. שינויים מבניים בלי הודעה יכולים לבטל את הפוליסה. זה אומר שאם קורה נזק - אפילו כזה שלא קשור לשיפוץ - אתם לא מכוסים. למשל: צינור נפרץ בדירה מעל וגורם נזק לתקרה, והמבטח מסרב לשלם כי לא דיווחתם על עבודות שיפוץ פעילות.

כשאתם בישראל ומשהו קורה בדירה בלונדון, הביטוח הוא הדבר היחיד שעומד ביניכם לבין חשבון של עשרות אלפי פאונד. אל תחסכו בזה. הפוליסה צריכה להיות פעילה לפני שהעבודה מתחילה, לא אחרי. זה נשמע מובן מאליו, אבל יותר מפעם אחת ראיתי בעלי דירות שהתחילו פירוק בלי שהביטוח היה בתוקף.

אם אתם רוצים את התמונה המלאה של כל העלויות שסביב נכס בלונדון, כולל ביטוח, service charge, ו- council tax - כתבתי על זה מדריך מפורט.

רשימת הכנה - הכל במקום אחד

לפני שקבלן נכנס לדירה, ודאו שכל הדברים האלה במקום:

1. סקר מבנה (building survey) - בוצע, ממצאים ברורים
2. עותק של ה- lease - קראתם אותו, מבינים את ההגבלות
3. אדריכל - ממונה, תוכניות מוכנות
4. מעצבת פנים - ממונה, מפרט חומרים מתקדם
5. מהנדס קונסטרוקציה - ממונה (אם יש שינוי מבני), חישובים מוכנים
6. planning permission - מוגשת או מאושרת (אם נדרשת)
7. building regulations - בקשה מוגשת ל- building control
8. Licence to Alter - מוגשת או מאושרת (דירת leasehold)
9. party wall agreement - הודעות נשלחו, הסכם חתום או award מוכן
10. CDM - תפקידי הבטיחות מוסדרים לפי הרכב הפרויקט והכללים ללקוח ביתי או מסחרי
11. ביטוח - contract works, public liability, הודעה למבטח הקיים
12. תקציב - כולל 15-20% contingency. לפחות. אם הנכס ויקטוריאני עם period features - תקצבו 20%.

אם פריט אחד מהרשימה לא מסודר, אתם לא מוכנים להתחיל. זה נשמע קשוח, אבל זה עדיף מלגלות באמצע השיפוץ שצריך party wall agreement - ולעצור הכל לחודשיים. ככה משפחה נוחתת מישראל באוגוסט עם הילדים ומגלה שהמטבח עדיין בפירוק, רק כי מישהו דילג על שלב בהכנה.

אל תהיו המשפחה הזו.

זו בדיוק הרשימה שאני עוברת עליה עם כל לקוח לפני שהקבלן נכנס לדירה. עוד על איך אני עובדת.

אחרי שכל ההכנה במקום, אפשר לגשת לשיפוץ עצמו - ושם מחכים לוחות זמנים ועלויות שכדאי להכיר. ואם הנכס הוא מבנה לשימור, ההכנה מורכבת עוד יותר - כל שינוי, גם הקטן ביותר, דורש אישור נפרד.