קניית דירה בלונדון - כל התהליך מהצעה ועד קבלת המפתח

אם אתם עדיין מנסים להבין את התמונה הרחבה של השוק והמיסוי, התחילו במדריך הנדל״ן בלונדון לישראלים. כאן נתמקד בתהליך עצמו, מההצעה ועד קבלת המפתח.

מתי ההצעה הופכת לעסקה מחייבת

באנגליה, הצעה שהתקבלה נשארת subject to contract. המוכר והקונה ממשיכים בבדיקות, בטיפול במסמכים ובמשא ומתן, ורק exchange of contracts יוצר התחייבות משפטית. עד אז כל צד יכול לסגת, גם אחרי שכבר שילמתם לסוליסיטור ולסרוייר.

זה גם השלב שבו עלול להופיע gazumping: מוכר מקבל הצעה גבוהה יותר לאחר שכבר אישר את שלכם.

הדרך לצמצם את החשיפה היא להתקדם בזריזות, להכין הוכחת מימון, למנות סוליסיטור מראש ולבקש מה- estate agent (סוכן הנדל״ן) להוריד את הנכס מהשוק.

עוד מושג שכדאי להכיר הוא chain. המוכר שלכם עשוי לקנות בית אחר, והמוכר שלו תלוי בעסקה נוספת. כל חוליה משפיעה על מועד ההשלמה של האחרות. רכישת נכס שמוצע ללא chain עשויה להתקדם בצורה פשוטה יותר, אך גם היא כוללת conveyancing מלא ובדיקות שדורשות זמן.

טווח הזמנים רחב: MoneySavingExpert מציג תהליך שיכול להימשך מכ-12 שבועות ועד כשמונה חודשים. לפי HomeOwners Alliance, הממוצע הוא כחמישה חודשים מקבלת ההצעה ועד completion. דירת leasehold, בקשת משכנתה, שאלות שעולות בבדיקות ו- chain ארוך יכולים להאריך את התהליך עד לקצה העליון של הטווח. לכן אני ממליצה להמתין לקביעת completion לפני שסוגרים את הביקור המשפחתי הראשון.

השלבים - מחיפוש ועד מפתח

לפני החיפוש, הגדירו תקציב שכולל גם את עלויות העסקה ואת העבודות שיידרשו בבית. חשבו איך המשפחה תשתמש בו בפועל: כמה חדרי שינה דרושים בחופשות, האם חדר העבודה יהפוך לחדר אורחים, ואיך תרצו להגיע מהבית לפארק, לבית הספר או ל- Tube. סוג הבעלות ישפיע על מה שתוכלו לשנות ועל העלויות השוטפות, ולכן כדאי לקרוא מראש על ההבדל בין leasehold ל- freehold.

כשמצאתם נכס, מגישים הצעה דרך ה- estate agent. להצעה אפשר לצרף את תנאי המימון, לוח הזמנים המבוקש וכל עניין מהותי שצריך להיות ברור למוכר. לאחר קבלתה, הסוכן מפיץ memorandum of sale עם פרטי הצדדים והסוליסיטורים. המסמך מניע את התהליך, אך הוא עדיין אינו החוזה המחייב.

מכאן כמה מסלולים מתקדמים במקביל:

• הסוליסיטור מתחיל conveyancing
• הבנק מטפל במשכנתה אם יש כזו
• אתם מזמינים survey עצמאי

בינתיים מספקים מידע לבדיקת מקור הכספים ומעבירים מסמכי זיהוי. לקונים שמנהלים הכול מישראל, הכנה מוקדמת של המסמכים חוסכת שרשרת מיילים בדיוק כשהעסקה מתחילה לזוז.

אחרי שהסוליסיטור סיים את הבדיקות, התקבלו תשובות מספקות לשאלות והמימון מוכן, מסכימים על החוזה ועל מועד ה- completion. ב- exchange החוזה נעשה מחייב ומועבר הפיקדון שנקבע בעסקה. ב- completion יתרת הכסף עוברת, הבעלות עוברת אליכם ואתם מקבלים את המפתחות.

מה זה conveyancing ולמה צריך סוליסיטור

מה בעצם קורה בזמן שאתם מחכים לחוזה? הסוליסיטור מרכז את הבדיקות והמסמכים ומסמן לכם אילו שאלות דורשות מענה לפני שמתחייבים.

conveyancing הוא התהליך המשפטי שמעביר את הנכס מהמוכר אליכם. לכל צד יש סוליסיטור משלו. הסוליסיטור של הקונה בודק את מסמכי הבעלות, עובר על טיוטת החוזה, מעלה enquiries מול הצד המוכר ומזמין searches, כלומר חיפושים רשמיים במאגרי מידע רלוונטיים לעסקה.

ה- searches כוללים בדרך כלל בדיקה של הרשות המקומית, מידע סביבתי ומערכות מים וניקוז. הם יכולים להעלות מידע על תכנון, מגבלות, תשתיות וסיכונים שאי אפשר לראות במהלך ביקור בנכס. במקביל, הסוליסיטור בודק את ה- title ואת התנאים המשפטיים שחלים עליו.

בדירת leasehold מתווספת שכבה של מסמכי הבניין: תנאי החכירה, service charge, מידע מה- freeholder (הבעלים של הקרקע) ולעיתים מגבלות על שיפוץ. הסוליסיטור שלכם יבדוק את הנוסח והחשיפה המשפטית. מהזווית התכנונית, אני בודקת מוקדם אם הרעיונות שלכם לבית בכלל מתיישבים עם המגבלות האלה.

כדאי לבחור סוליסיטור לפני שמגישים הצעה רצינית, ולוודא שיש לו ניסיון בסוג הנכס שאתם קונים ובעבודה עם קונים שמתגוררים מחוץ לבריטניה. בקשו בתחילת הדרך רשימה מסודרת של המסמכים, העלויות ונקודות ההחלטה. בעסקת leasehold בלונדון, התקציב הכולל ל- conveyancing נע בדרך כלל סביב £1,500 עד £3,000, כולל מע"מ, שכר הטרחה וה- disbursements, ובהתאם לעסקה ולמורכבותה.

stamp duty - המס שצריך להכניס לתקציב

מי שקונה בלונדון בית נוסף משלם בדרך כלל תוספת של 5% מעל מדרגות הבסיס מאחר שזהו נכס נוסף. אם הוא גם אינו תושב בריטניה לצורכי stamp duty, חלה בדרך כלל תוספת נוספת של 2% - פער משולב של כ-7 נקודות אחוז מעל מדרגות הבסיס.

זהו סכום שיכול לשנות את התקציב כבר בתחילת החיפוש. בקשו מיועץ מס או מסוליסיטור שמכיר את הנסיבות שלכם לחשב את סכום המס שתידרשו לשלם. בפועל, הסוליסיטור בדרך כלל כולל את ה- stamp duty בחשבון ה- completion, מגיש את הדיווח ומשלם ל- HMRC בשמכם. המועד האחרון לדיווח ולתשלום הוא 14 יום מה- completion. את המדרגות, התוספות ושאר העלויות שמעבר למחיר הנכס תוכלו לראות בנפרד.

survey - איזו בדיקה מתאימה לנכס

survey הוא סקר מצב הנכס שמבצע סרוייר, והוא נפרד מעבודת הסוליסיטור ומהערכת השווי של הבנק. RICS מגדיר שלוש רמות:

בבית ויקטוריאני או בנכס ותיק שעבר הרחבות ושינויים, אני בדרך כלל ממליצה לבחור Level 3. חשוב לי שהסרוייר יתייחס לסדקים, לרטיבות, לגג, לניקוז ולשינויים שנעשו במבנה, משום שכל אחד מהם יכול להשפיע על התכנון ועל סדר העבודות. כשאני בוחנת נכס עם לקוחות לפני הרכישה, אני מסתכלת גם על פרופורציות, אור וזרימה. המבט התכנוני שלי אינו מחליף survey מקצועי.

עלות survey נעה בדרך כלל בין £300 ל-£1,500 ויותר, לפי הרמה, גודל הנכס ומורכבותו. אם הדוח מעלה בעיה מהותית, בקשו מהסרוייר להסביר את חומרתה וקבלו הערכת עלות מאיש המקצוע המתאים. אחר כך תוכלו להחליט עם הסוליסיטור אם לבקש מידע נוסף, לפתוח מחדש את המשא ומתן או להמשיך כפי שתכננתם.

יש עוד פרטים שכדאי לבחון לפני התחייבות, ממסמכי הבניין ועד האפשרות לבצע את השיפוץ שאתם מדמיינים. תוכלו לעבור על הבדיקות שכדאי להשלים לפני הקנייה לצד ה- survey והעבודה המשפטית.

לקריאה נוספתבדיקות לפני קניית דירה בלונדון - מה חייבים לבדוקבדיקות לפני קניית דירה בלונדון - מה הסוליסיטור לא מכסה, איך לקרוא את דוח ה-survey, בדיקות leasehold קריטיות, ובדיקות שכונה שחייבים לעשות לבד לפני שחותמים.

exchange ו- completion - מה קורה בכל מועד

עד ל- exchange, התאריכים עדיין יכולים לזוז והצדדים עדיין יכולים לסגת. לכן זה הרגע לעבור עם הסוליסיטור על מה שנותר פתוח: תוצאות הבדיקות, התשובות לשאלות, המימון, סכום הפיקדון והמועד שבו הכסף צריך להיות מוכן. רק כשהתמונה ברורה לכם, אתם נותנים לו אישור לבצע exchange.

ב- exchange הסוליסיטורים מחליפים את החוזים המוסכמים, העסקה נעשית מחייבת ומועבר הפיקדון שסוכם. בשלב הזה נקבע מועד ה- completion. אם תצאו מהעסקה לאחר מכן, הדבר עלול לגרור עלויות והשלכות חוזיות, ולכן אין טעם למהר אל הרגע הזה רק כדי להרגיש שהנכס כבר שלכם.

יש הבדל מעשי בין הסכמה שהכול מוכן לבין אישור שהחוזים הוחלפו בפועל. לפני שאתם משלמים על טיסות, הובלה או עבודה שאי אפשר לבטל, חכו לאישור מפורש מהסוליסיטור שה- exchange בוצע.

ב- completion יתרת התמורה מועברת דרך הסוליסיטורים, הבעלות עוברת אליכם והמפתחות נמסרים. רק אז הבית עומד לרשותכם, ואפשר להתחיל למדוד ללא תלות בביקורי תיווך, לקבל בעלי מקצוע ולתכנן את הכניסה. אם אתם מתכוונים לשנות קירות, להרחיב או לעבוד במבנה לשימור, בדקו מראש אילו אישורי תכנון בלונדון יידרשו.

הפער בין המועדים יכול להיות קצר או להימשך זמן רב יותר, לפי מה שהצדדים וה- chain צריכים. למשפחה שמגיעה מישראל יש לפער הזה משמעות מעשית: כרטיסי טיסה, משלוחים, התקנת מיטות ותאריך הכניסה צריכים להיקבע לפי מועד קבלת המפתח.

טעויות שכדאי להימנע מהן במהלך הקנייה

הטעות הראשונה היא לתכנן כאילו הצעה שאושרה כבר מבטיחה שהנכס שלכם. באנגליה אתם עדיין חשופים לשינוי עד exchange. בקשו עדכון קבוע מה- estate agent והבינו מה מעכב את ה- chain.

טעות נוספת היא לבחור את ה- survey הזול ביותר בלי להתאים אותו לגיל הבית ולתכניות שלכם. בבית ותיק, גג ישן, ניקוז ושינויים שנעשו לאורך עשרות שנים דורשים תשומת לב, גם כשהדירה עצמה נראית מטופחת. מצב המבנה יקבע אילו עבודות יקבלו קדימות בתקציב.

גם התאמת הבית לצורכי המשפחה דורשת דיוק, במיוחד כשמנהלים את הקנייה מישראל ונשענים על תכנית הדירה שמופיעה בפרטי הנכס. חדר שנראה מתאים לילד עשוי להיות צפוף אחרי שמכניסים מיטה, ארון ושולחן, ודירה שנועדה לביקורים ארוכים צריכה לעבוד גם ביום גשום שבו כולם בבית. אני מעדיפה לבדוק את השימושים האלה כשה- survey וה- conveyancing עדיין מתקדמים, כדי שתגיעו ל- completion עם תמונה מציאותית של הבית ושל השלב הבא.

לסיכום, התהליך הבריטי נעשה ברור ברגע שמפרידים בין ההצעה, הבדיקה המשפטית, בדיקת המבנה וההתחייבות בחוזה. קניית דירה בלונדון יכולה להתחיל באהבה לבית ובדמיון של הקיץ המשפחתי הראשון בו, וההיכרות עם השלבים מאפשרת לשמור על ההתלהבות גם כשהמסמכים עוברים בין הסוליסיטורים. לאחר קבלת המפתח, ניהול השיפוץ מישראל הוא כבר הסיפור הבא של הבית.

התהליך הזה ארוך ומלא נקודות החלטה, ומה שחוסך כסף הוא לדעת מראש איפה הן. ככה אני מלווה קנייה בלונדון.