להשכיר את הדירה בלונדון כשאתם לא שם - מה מותר, מה אסור, ומה שחשוב להבין לפני

אז השאלה הטבעית היא: למה שלא נשכיר את הדירה בלונדון כשאנחנו לא שם?

התשובה היא שאפשר. אבל לפני שמשכירים צריך לבדוק את כללי ההשכרה בלונדון, את חובות המס בשתי המדינות ואת מגבלות חוזה הליסהולד. הנה התמונה המלאה.

השאלה שכולם שואלים

כל לקוח שני שקונה דירה שנייה בלונדון שואל את אותו דבר: "ובשאר הזמן אפשר להשכיר, לא?"

הם רואים את Airbnb. הם יודעים שלונדון מלאה בתיירים. הם מחשבים תשואה ואומרים לעצמם שהדירה יכולה לממן את עצמה.

הם צודקים - חלקית. אבל בין "אפשר להשכיר" לבין "מותר, משתלם, וכדאי" יש פער שצריך לבדוק לפני שמסתמכים על ההכנסה.

הפער הזה מורכב מחוק בריטי, מהליסהולד שלכם, ומרשויות המס בשתי המדינות. ויש גם שאלה שלא קשורה לכסף בכלל - האם אתם רוצים זרים בחדרים של הילדים שלכם.

חוק 90 הימים - איך זה עובד

כדי להבין את כללי ההשכרה לטווח קצר בלונדון, צריך להתחיל ממגבלת הלילות ומדיני התכנון.

חוק 90 הימים הוא לא הגבלה חדשה שנועדה לעצור את Airbnb. זה בדיוק הפוך.

עד 2015, כל השכרה לטווח קצר בלונדון דרשה planning permission. כל לילה. Airbnb לחצו, הלובי פעל, והפרלמנט העביר את חוק Deregulation Act 2015 שיצר את ההקלה - 90 לילות בשנה קלנדרית בלי צורך באישור.

כלומר, 90 הימים הם למעשה הקלה שהממשלה נתנה. לפני 2015 הכללים היו הרבה יותר מחמירים.

מה הכללים בפועל

• עד 90 לילות בשנה קלנדרית: אפשר להשכיר בלי planning permission
• מעל 90 לילות: צריך להגיש בקשה לשינוי ייעוד (change of use) - תהליך שלוקח חודשים ותוצאותיו אינן מובטחות
• הספירה היא מצטברת בכל הפלטפורמות - Airbnb, Booking.com, VRBO, הזמנות ישירות. הכל נחשב
• הכלל חל רק על Greater London. מחוץ ללונדון אין מגבלה ארצית

Airbnb חוסמת - אבל רק אצלה

Airbnb עצמה מיישמת את החוק בצורה אוטומטית. אחרי 90 לילות של הזמנות בלונדון, הפלטפורמה חוסמת הזמנות חדשות לאותו נכס עד סוף השנה. אבל - וזה חשוב - זה חל רק על Airbnb עצמה. אם אתם משכירים גם דרך Booking.com או ישירות, שום דבר לא עוצר אתכם אוטומטית. האחריות היא שלכם לספור.

אכיפה - זה כבר לא תיאורטי

הרשויות בלונדון המרכזית - ווסטמינסטר, קמדן, וקנזינגטון וצ׳לסי - לוקחות את זה ברצינות.

במהלך 2026 מתוכננת להיכנס לתוקף גם חובת רישום ארצית: כל נכס להשכרה קצרה יצטרך מספר רישום שיופיע במודעה. תאריך הפתיחה עדיין לא נקבע.

Airbnb או שכירות ארוכה - שני עולמות שונים

"להשכיר את הדירה" נשמע כמו דבר אחד. אבל יש שני מסלולים שונים לגמרי - בחוקים, בזכויות הדייר, וביכולת שלכם לקבל את הדירה בחזרה.

השכרה לטווח קצר (short let)

עד 90 לילות בשנה. הסכם מסוג licence to occupy - לא חוזה שכירות מלא. הדייר לא מקבל זכויות מגורים, אין צורך בהגנת פיקדון ממשלתית, ואתם שולטים בלוח הזמנים.

הדירה נשארת שלכם. אתם רק מרשים לאנשים לגור בה לתקופה מוגדרת.

זה מתאים לדירה שנייה שאתם משתמשים בה בעצמכם חלק מהשנה. באים לחופשת קיץ - הדירה פנויה. טסים בחזרה - משכירים לתקופות קצרות עד הביקור הבא.

שכירות ארוכה (assured tenancy)

חוזה שכירות מלא. הדייר גר שם כתושב, משלם שכירות חודשית, והדירה הופכת לבית שלו מבחינה משפטית. יש הגנת פיקדון חובה בתוכנית ממשלתית.

עד מאי 2026 השכירות הארוכה הזאת נקראה AST - assured shorthold tenancy: חוזה לתקופה קצובה שבסופה יכולתם לפנות את הדייר בלי סיבה, לפי Section 21. הצורה הזאת כבר לא קיימת. מ-1 במאי 2026, חוק Renters' Rights Act ביטל גם את החוזה הקצוב וגם את Section 21: כל שכירות היום היא assured periodic tenancy - חוזה מתגלגל בלי תאריך סיום, שכדי לסיים אותו צריך עילה חוקית.

מה זה אומר בפועל? שאחרי שמכניסים דייר ארוך טווח, קשה לקבל את הדירה בחזרה. יש תקופה מוגנת של 12 חודשים שבה אי אפשר לפנות לצורך מכירה או מגורים עצמיים.

אחרי התקופה המוגנת, פינוי דורש עילה - מכירה, מגורים עצמיים, או הפרת חוזה. לא "אני רוצה להשתמש בדירה בקיץ".

למשפחה ישראלית שרוצה לבוא לשלושה שבועות באוגוסט ושבוע בחנוכה, שכירות ארוכה לא תמיד מתאימה. אתם מוותרים על הגמישות.

יש גם יתרון כלכלי לשכירות ארוכה

מאפריל 2025, מועצות מקומיות רבות בלונדון גובות תוספת של 100% על council tax לדירות שנייה. הכפלה. אם יש דייר ארוך טווח שהדירה היא הבית העיקרי שלו - אין תוספת. זה יכול לחסוך אלפי פאונד בשנה.

לקריאה נוספתהעלויות שמעבר למחיר הנכס בלונדוןעלויות נכס בלונדון מעבר למחיר הרכישה. council tax כפול, service charge, ground rent, stamp duty עם שלוש תוספות - וחשבון שנתי שמפתיע את כולם

מה הליסהולד אומר

גם כשההשכרה עומדת בדיני התכנון, חוזה הליסהולד עלול לאסור אותה.

רוב הדירות בלונדון הן leasehold - חכירה מוגבלת בזמן עם כללים שנקבעים בחוזה. ויש שלושה מצבים אפשריים:

1. החוזה אוסר השכרה - כל סוג. לא Airbnb, לא שכירות ארוכה, כלום. מופיע כ-"no subletting" clause
2. החוזה מתיר השכרה בכפוף לאישור - צריך את הסכמת ה-freeholder (הבעלים של הקרקע). בדרך כלל ניתנת, אבל לא מובטחת, ולפעמים כרוכה בתשלום
3. החוזה שותק - אין איסור מפורש, אבל גם לא היתר. צריך ייעוץ משפטי

ויש נקודה שחשוב להבין: גם אם הליסהולד מתיר שכירות ארוכה, זה לא בהכרח מתיר Airbnb. הרבה חוזים מבחינים בין "subletting" (שכירות רגילה) ל-"short-term letting" (השכרה לטווח קצר). יש חוזים שמתירים את הראשון ואוסרים את השני.

ואם יש משכנתא? גם הבנק צריך לתת הסכמה. רוב הלוואות המשכנתא מגבילות את סוג ההשכרה המותרת.

אם אתם שוקלים להשכיר - בדקו את הליסהולד לפני שאתם קונים. בשלב ה-due diligence הסוליסיטור צריך לבדוק את סעיפי ההשכרה באופן ספציפי. זה חלק מהתהליך שחשוב לעשות נכון מההתחלה. אחרי שחתמתם, מאוחר.

לקריאה נוספתליסהולד או פריהולד - מה ההבדל ולמה זה קריטיleasehold ו-freehold - שני סוגי בעלות על נכס בלונדון שכדאי להכיר לפני הרכישה. מה ההבדל, למה אורך החכירה קריטי, ומה לבדוק לפני קניית דירה בלונדון

מס - הצד הבריטי

בעל נכס שמשכיר אותו בלונדון וגר מחוץ לבריטניה נכלל בתכנית Non-Resident Landlord Scheme של HMRC. בקצרה:

ניכוי במקור. חברת הניהול או הדייר חייבים לנכות 20% מס מהשכירות ולהעביר ל-HMRC. אתם לא מקבלים את הברוטו - מגיע אליכם רק 80%.

אפשר להגיש בקשה לקבל ברוטו. אם ממלאים טופס NRL1 ומוכיחים ל-HMRC שענייני המס שלכם מסודרים, אפשר לקבל את השכירות המלאה ולדווח ולשלם בסוף השנה.

הוצאות מוכרות. אפשר לקזז הוצאות כמו service charge, ביטוח, תיקונים, עמלת חברת ניהול, ועלויות תחזוקה. ריבית משכנתא מוכרת באופן חלקי - כזיכוי מס בשיעור 20%, לא כהוצאה מלאה.

Personal allowance. כבעלי נכס לא-תושבים אתם זכאים לפטור אישי של 12,570 פאונד. אם ההכנסה מהשכירות נמוכה מהסכום הזה - אין חבות מס בריטית בפועל.

FHL - כבר לא קיים

עד אפריל 2025 היה משטר מס מועדף שנקרא Furnished Holiday Let. הוא נתן הטבות משמעותיות - הכרה מלאה בריבית משכנתא, הטבות מס רווח הון, וצבירת זכויות פנסיה.

הוא בוטל. מאפריל 2025, השכרת נופש ממוסה כמו כל שכירות אחרת. אל תסתמכו על מאמרים ישנים שמדברים על הטבות FHL - הן כבר לא קיימות.

מס - הצד הישראלי

צריך לבדוק גם את חובות המס בישראל.

אם אתם תושבי ישראל לצורכי מס, כל הכנסה מנכס בחו"ל - כולל שכירות מלונדון - חייבת בדיווח ובמס בישראל. זה לא אופציונלי. לא משנה אם כבר שילמתם מס בבריטניה.

יש שני מסלולים:

1. מסלול שולי - משלמים מס לפי מדרגות המס הרגילות שלכם בישראל, אבל מקזזים הוצאות (תחזוקה, פחת, ניהול) וגם את המס ששולם בבריטניה
2. מסלול מופחת - משלמים שיעור מס מופחת על הברוטו, בלי קיזוז הוצאות (חוץ מפחת) ובלי קיזוז מס זר

בשורה התחתונה: אתם צריכים רואה חשבון ישראלי שמבין מיסוי חוצה גבולות. לא רואה חשבון שמתעסק עם Airbnb בישראל, ולא רואה חשבון בריטי שלא מכיר את מס ההכנסה הישראלי. מישהו שיודע לעבוד עם שתי המערכות במקביל.

ביטוח, ניהול, ולוגיסטיקה

ביטוח

צריך פוליסה ייעודית: ביטוח מבנה, תכולה, אחריות ציבורית, ואובדן שכירות. עולה יותר מביטוח רגיל, אבל בלי זה אתם חשופים.

ניהול

אם אתם יושבים בישראל ומשכירים דירה בלונדון, מישהו צריך לנהל את זה בשטח. מפתחות, ניקיון בין אורחים, תקלות, תחזוקה. אותו היגיון שחל על ניהול שיפוץ מרחוק חל גם על ניהול השכרה מרחוק.

יש שתי אפשרויות:

• חברת ניהול short let (כמו Houst, GuestReady) - מנהלת הכל: פרסום, הזמנות, צ'ק-אין, ניקיון, תחזוקה. גובה 15%-25% מהשכירות
• letting agent לשכירות ארוכה - מוצא דייר, מנהל את החוזה, מטפל בתקלות. גובה 8%-15% מהשכירות החודשית

הגנת פיקדון

הדירה שלכם - לא רק נכס

יש עוד שאלה שלא קשורה לחוק או למס, והיא אולי הכי חשובה.

זו הדירה של המשפחה. הילדים ישנו שם. יש ארון עם משחקים, מדף עם ספרים בעברית, מגבות שלכם. אתם עיצבתם את הדירה כדי שתרגישו בבית כשמגיעים ללונדון, לא כדי שהיא תהיה דירת נופש.

השכרה לטווח קצר דרך Airbnb אומרת שזרים יישנו במיטות שלכם, ישתמשו בצלחות שלכם, יעברו בין הדברים שלכם. חלק מהמשפחות בסדר עם זה. חלק לא. אין תשובה נכונה - אבל חשוב לשאול את השאלה לפני שפותחים חשבון ב- Airbnb.

יש פתרון ביניים: ארון נעול או חדר נעול שבו שומרים את הדברים האישיים. הדירה מושכרת כשאתם לא שם, אבל כשמגיעים - פותחים את הארון, מחזירים את הבית למצב "שלנו" תוך שעה.

אז מה עושים בפועל

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. אבל הנה מסגרת החלטה:

short let מתאים כשיש:

• דירה באזור תיירותי (מרכז לונדון, סאות׳ קנזינגטון, נוטינג היל, מרילבון)
• leasehold שמאפשר השכרה קצרה
• רצון לשמור על גמישות - להשתמש בדירה כשבא לכם
• מוכנות להתמודד עם ניהול שוטף או לשלם לחברת ניהול
• הכנסה צפויה שמצדיקה את הטרחה (בדרך כלל אזורים שבהם גובים 150-300 פאונד ללילה)

טיפ פרקטי: אם יש לכם רק 90 לילות - אל תפזרו אותם. רכזו את ההשכרה בעונות השיא: קיץ, חג המולד וסילבסטר, שבועות אופנה ואירועים גדולים.

תעריף הלילה בעונה הגבוהה יכול להיות כפול ואפילו משולש מהתעריף בתקופות השקטות. אותם 90 לילות, הכנסה שונה לגמרי.

כן, יש מתח עם לוח החופשות המשפחתי - הקיץ הוא גם שיא התיירות וגם חופש גדול. שווה לתכנן מראש אילו שבועות באוגוסט הם "שלנו" ואילו "עובדים".

שכירות ארוכה מתאימה כשיש:

• דירה שאתם לא צריכים לתקופות ארוכות (לפחות שנה-שנתיים)
• רצון להכנסה יציבה ולניהול מינימלי
• תוספת council tax של 100% שרוצים להימנע ממנה
• leasehold שמאפשר subletting
• מוכנות לוותר על גמישות

לא להשכיר בכלל מתאים כשיש:

• leasehold שאוסר
• דירה שהמשפחה לא מוכנה לפתוח לזרים
• שימוש תכוף - חמש-שש נסיעות בשנה
• חוסר רצון להתעסק עם ניהול, מס, ורגולציה

צריכים עזרה להתמצא בכל זה? דברו איתי ונבין ביחד מה מתאים לכם.