אתרי נדלן בלונדון מחולקים לשלוש שכבות
ולכל אחת יש תפקיד שונה: לקבלת השראה (מפתחים את העין, לא קונים), אתרים פרקטיים (מחפשים באמת), ואתרי סוכנים (כשכבר מכוונים לפריים).
אם תפתחו רק את השכבה הפרקטית - לא תפספסו הרבה נכסים. אבל לא תבינו איך השוק הזה עובד, ומתי שווה לפתוח מה.
לקבלת השראה
לפני שמחפשים, שווה לעצור ולראות איך נראית דירה בלונדון שעשויה טוב.
The Modern House הוקם ב-2005 על ידי שני עיתונאי עיצוב - מאט גיברד (Matt Gibberd) מ- World of Interiors ואלברט היל (Albert Hill) מ- Wallpaper*. הם מתמחים בבתים מ-1930 ואילך שיש להם משמעות אדריכלית.
Inigo הוקם על ידי אותם מייסדים, אבל מתמחה בבתים היסטוריים - לרוב מבנים לשימור, בעיקר Grade II. שם האתר הומאז׳ לאיניגו ג׳ונס, האדריכל האנגלי הגדול של המאה ה-17.
מה שתראו שם מגוון יותר ממה שנדמה. מבית כפרי משוקם, דרך מודרניזם בריטי משנות ה-60, ועד מינימליזם עכשווי. מה שמשותף לכולם זה לא סגנון, אלא איכות. כל listing נכתב כמו מאמר במגזין - שורה ראשונה על הרחוב והתקופה, סיפור על האדריכלות, תמונות שמצולמות ברמה של צילום למגזין.
אתרים פרקטיים
פה אתם באמת מחפשים.
Rightmove הוא הדומיננטי - יותר מ-80% מהזמן שאנשים בבריטניה מבלים באתרי נדלן הוא שם, והוא מכיל כ-1.1 מיליון נכסים שמפרסמים למעלה מ-90% מסוכני הנדלן בבריטניה. זה הכיסוי הכי רחב, ונקודת ההתחלה הטבעית.
Zoopla שני בשוק עם כ-927 אלף נכסים. דומה מאוד ל- Rightmove בהיקף ההיצע, ה- UI לסינון קצת פחות חזק. בתוכו יושב PrimeLocation - למעשה פילטר על נכסים יקרים יותר, לא אתר נפרד באמת. אם התקציב שלכם מעל מיליון וחצי-שני מיליון, שווה לבוא מ- PrimeLocation.
OnTheMarket שווה לפתוח כי חלק מהסוכנים מעלים אצלו נכסים 24 עד 48 שעות לפני שהם עולים ל- Rightmove. פחות מוצף, סינון פחות חזק, אבל שווה סריקה יומית.
איך לסנן חכם:
- לסנן לפי postcode, לא לפי שם שכונה. NW11 תופס את כל גולדרס גרין ואת גבולות המפסטד גארדן סאבורב, בלי לפספס נכסים על הגבול.
- להבדיל בפילטר בין leasehold ל- freehold. זה הפילטר הכי קריטי - למה leasehold קריטי.
- להחריג "sold STC" ו-"under offer" מההתראות. כבר יש עליהם הצעה, לא מעניין אתכם.
- להגדיר התראות צרות. עם שלושים מיילים ביום קל לפספס את הנכס הנכון.
אתרי סוכנים
אם הסף שלכם מעל 2 מיליון פאונד, שווה להוסיף לסבב הבוקר את האתרים של ארבע סוכנויות הפריים.
Savills - פריים מסורתי, חזק בסאות׳ קנזינגטון, צ׳לסי, מייפר. Knight Frank - הרבה קונים בינלאומיים, כתיבה מצוינת של listings, הסניף בהמפסטד רלוונטי במיוחד אם אתם מסתכלים בצפון-מערב. Hamptons - מגוון גיאוגרפי רחב יותר, כולל נכסים במחוזות החוץ של לונדון. Strutt & Parker - חזק במרכז העיר.
איך תדעו ש- listing רציני: תמונות מקצועיות (לא מ- iPhone), video tour, floor plan מלא. סימן שהסוכן הוציא כסף. סימן שהבעלים מוכן באמת למכור.
לפעמים נכס מופיע אצלם 48 שעות לפני שהוא עולה ל- Rightmove. זה לא מבטיח שתצליחו לקנות אותו, אבל אם הוא עונה על הקריטריונים שלכם - שווה שתראו אותו כמה שיותר מוקדם.
POA ו- off-market - מה לא מופיע ואיך להתמודד
ברובד הפריים תראו לעיתים קרובות POA (Price on Application) במקום מחיר. בבריטניה לא כותבים מחיר על חלק מנכסי היוקרה. ככה זה פה.
זה לא שוק סודי, זה סימון של רובד. את המחיר האמיתי אפשר לראות אחרי שהעסקה נסגרה - ברשם הקרקעות (איך בודקים שם). מה שלא נמצא ב- listing, נמצא בארכיון.
Off-market זה הסיפור הנוסף. כ-15.8% מהעסקאות בבריטניה נסגרות מחוץ לשוק הציבורי, וברובד הפריים זה קופץ - כשליש מהנכסים מעל מיליון פאונד עוברים ככה, ובלונדון ובדרום-מזרח ברובד הגבוה זה יכול להגיע ל-40%.
גישה לנכסי off-market תלויה בין היתר בקשר עם הסוכנים שמציעים אותם. בחיפוש מרחוק, הקשר הזה יכול להשלים את המעקב אחרי הנכסים המתפרסמים באתרים.
מה כן שווה לעשות אם אתם בצפון-מערב לונדון: להירשם ישירות אצל סוכנויות שפעילות באזור. כמה שמות - Godfrey & Barr, Litchfields, וסניף המפסטד של Knight Frank. כשאני מלווה קונים, אני עוזרת גם להחליט אצל מי להירשם ואיך להציג את הפרופיל שלכם בצורה שתקבל תשומת לב.
מילון listings - למה באמת מתכוונים
במודעות הנדלן באנגלית חוזרים מונחים וקיצורים שכדאי להכיר. הנה הביטויים שחוזרים הכי הרבה, ואיך להבין אותם באמת:
| הביטוי | מה זה אומר באמת |
|---|---|
| charming / cosy / bijou | קטן |
| in need of modernisation | שיפוץ מלא |
| well-presented | בסדר, לא מעבר |
| stunning / finished to an exceptional standard | הושקע. עדיין לקרוא את הפרטים |
| period features throughout | יש stucco, fireplace, cornices - שווה לבדוק |
| potential to extend (STPP) | אולי אפשר להרחיב, עם planning permission - לא מובטח |
| sold subject to contract / under offer | כבר יש על הנכס הצעה |
| POA | מחיר לפי בקשה - ראו ההסבר למעלה |
| chain free | הבעלים לא מחכה לעסקה אחרת - טוב למי שרוצה סגירה מהירה |
| share of freehold | סוג מיוחד של leasehold - פחות גרוע ממה שנשמע |
שלוש שכבות, שבעה אתרים מרכזיים, וטבלת ביטויים. זה כל מה שצריך כדי לא להרגיש אבודים כשמתחילים להסתכל מישראל. התחילו את החיפוש הפרקטי כשאתם באמת מחפשים, הוסיפו את המומחים אם הסף שלכם מתאים - ולפני הכל, תנו לעצמכם חצי שעה שבועית ב- The Modern House. זה לא בזבוז זמן, זו הכנה.
אחרי יותר מעשרים שנה בלונדון, אני עדיין פותחת אתרי נדלן בבוקר ומסתכלת על נכסים. זה חלק מהעבודה, וחלק מהעונג.
- שלוש שכבות של אתרי נדלן בלונדון: לקבלת השראה (The Modern House, Inigo), אתרים פרקטיים (Rightmove, Zoopla, OnTheMarket, PrimeLocation), אתרי סוכנים (Savills, Knight Frank, Hamptons, Strutt & Parker)
- Rightmove דומיננטי: 80%+ מהזמן שמבלים באתרי נדלן בבריטניה, 1.1 מיליון נכסים, 90%+ מהסוכנים
- The Modern House ו- Inigo לא לקנייה, ללימוד: שני עיתונאי עיצוב ייסדו את Modern House ב-2005, מתמחים בבתים משנת 1930 ואילך. Inigo מתמחה במבנים היסטוריים
- פברואר-מרץ זה החלון: שיעור השלמה הכי גבוה בשנה (68.9%), הכי הרבה listings חדשים במרץ, גם באוגוסט ובדצמבר ממשיכים לעקוב אחרי ההתראות
- POA לא סודיות: סימון של רובד שוק. המחיר האמיתי זמין ברשם הקרקעות אחרי המכירה
- Off-market בחיפוש מרחוק: 15.8% מהעסקאות, עד 40% בפריים של לונדון - כדאי להירשם אצל סוכנים באזור המבוקש ולמסור תקציב ודרישות
- איך לסנן חכם: postcode ולא שם שכונה, להבדיל leasehold מ- freehold, להחריג sold STC מהתראות, לא להרשות לעצמכם 30 מיילים ביום
